מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין, כמו דירה למכירה בקריות. בישראל, קיימים פטורים והקלות במס שבח, אך רבים אינם מודעים להם או אינם מבינים את התנאים לקבלתם. במאמר זה נסקור את האפשרויות הקיימות, תוך הדגשת הצורך בייעוץ מקצועי לפני קבלת החלטות .
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין, כגון דירת מגורים. הרווח, המכונה "שבח", מחושב כהפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוצים, תיווך, מס רכישה ועוד. שיעור המס הסטנדרטי עומד על 25% מהרווח הנקי. המס מוטל על דירות חדשות או ישנות.
עם זאת, קיימים מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח. למשל, במכירת דירת מגורים יחידה, בתנאים מסוימים, ניתן לקבל פטור מלא או חלקי מהמס. תנאים אלו כוללים, בין היתר, תקופת החזקה מינימלית בדירה ושימוש עיקרי למגורים. כמו כן, ישנם פטורים נוספים במקרים של ירושה, מתנה, או מכירת דירה שנייה בנסיבות מסוימות.
הבנת הכללים והפטורים הקיימים יכולה לסייע בהפחתת חבות המס או אף להימנע ממנו לחלוטין. עם זאת, חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי, ולכן מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום המיסוי לפני קבלת החלטות.
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה
במקרים מסוימים, ניתן לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים יחידה. התנאים העיקריים כוללים:
- הדירה היא דירת המגורים היחידה של המוכר.
- הדירה הייתה בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים לפני המכירה.
- המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה
חשוב לציין כי ישנם תנאים נוספים, ויש לבדוק כל מקרה לגופו.
מה ניתן לעשות אם לא עברו 18 חודשים?
אם לא חלפו 18 חודשים מאז רכישת הדירה, ייתכן שלא תוכל ליהנות מהפטור המלא ממס שבח. עם זאת, קיימות דרכים חוקיות להפחתת חבות המס:
-
חישוב לינארי מוטב – הפחתת מס שבח עבור דירות שנרכשו לפני 2014
חישוב לינארי מוטב הוא שיטה שמאפשרת הפחתת מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1 בינואר 2014. בשיטה זו, השבח (הרווח) מחולק לשתי תקופות:
- עד 31 בדצמבר 2013: השבח שנצבר בתקופה זו פטור ממס.
- מ-1 בינואר 2014 ואילך: השבח שנצבר מחויב במס בשיעור של 25%.
לדוגמה, אם רכשת דירה בשנת 2000 ומכרת אותה בשנת 2020, רק השבח שנצבר מ-2014 עד 2020 יחויב במס. חישוב זה יכול להוביל להפחתה משמעותית במס השבח.
-
ניכוי הוצאות מוכרות – הקטנת השבח החייב במס
בעת חישוב מס שבח, ניתן לנכות הוצאות שהוצאו לרכישת, השבחת ומכירת הנכס, ובכך להקטין את השבח החייב במס. הוצאות מוכרות כוללות:
- שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה
- דמי תיווך
- מס רכישה ששולם בעת הרכישה
- הוצאות שיפוץ והשבחת הנכס
- היטלי השבחה
- דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל
חשוב לשמור על קבלות ואסמכתאות לכל ההוצאות, שכן רשות המסים דורשת הוכחות להוצאות אלו.
חשיבות הייעוץ המקצועי
מיסוי מקרקעין הוא תחום מורכב, והחלטות שגויות עלולות להוביל לתשלומי מס מיותרים או לקנסות. לפני קבלת החלטות בנוגע למכירת נכס, חשוב לפנות לייעוץ מקצועי שיבחן את המקרה האישי שלך וימליץ על הפעולה המתאימה.
גם אם לא עברו 18 חודשים מאז רכישת הדירה, קיימות דרכים חוקיות להפחתת מס השבח, כגון חישוב לינארי מוטב וניכוי הוצאות מוכרות. עם זאת, כל מקרה הוא ייחודי, ולכן מומלץ להתייעץ עם מומחה מיסוי מקרקעין או עורך דין המתמחה בתחום, כדי לבחון את האפשרויות המתאימות למצבך.
