ליווי עורך דין לענייני מקרקעין האם זה הכרחי
אין בכלל צורך לומר שרכישת דירה לכל מטרה שהיא, בין אם נכס להשקעה ובין אם למגורים עצמאיים, נכס קיים או מקבלן מדובר בהליך מורכב, בירוקרטי ויקר המשלב היבטים משפטיים סבוכים. אין צורך לומר ובכל זאת נאמר. לרכוש דירה זה לא משחק ילדים וזו ככל הנראה הרכישה המשמעותית והיקרה ביותר בחייו הבוגרים של אדם. לפיכך לשאלה האם לליווי מקצועי של עו"ד מקרקעין לרכישת דירה יש חשיבות או ערך מוסף? התשובה היא חד משמעית כן. ליווי מקצועי כזה אולי יעלה לכם לא מעט כסף, אבל לטווח הרחוק, ישנה סבירות גבוהה שההחלטה תחסוך לכם כסף ועוגמת נפש. אז מה יש בתהליך רכישת דירה שמצריך ליווי מקצועי של עו"ד מקרקעין במאמר שלפניכם.
שלבים בדרך לנכס משלך
- בדיקת בעלות הנכס בטאבו– מדינת ישראל מבצעת רישום של כלל הנכסים בשטחה. בדיקת נסח טאבו תהיה הפעולה הראשונה שיבצע עבורכם העו"ד. סקירה של נסח טאבו מראה אם הדירה אכן רשומה במלואה על שמו של האדם שהציג את עצמו כבעל הנכס, ובכך תציל אתכם ממתחזים. כמו כן, הבדיקה הכרחית כדי לוודא שפרטי הדירה הרשומים בטאבו, תואמים את מה שהוצג לכם בפועל. קיומן של הערות אזהרה בטאבו שמשמעותן יכולה להיות תמימה או לא, למשל הערה שנרשמה עקב עיקול שמוטל על הדירה, או התחייבות למכור את הדירה לקונה אחר. בכל מקרה את האזהרות הללו צריך להסיר טרם רכישת הדירה. אם חיפשתם דירות למכירה בקריית מוצקין, שלב זה יבוצע מול עיריית קריית מוצקין, שם נמצאים נסחי הטאבו של על נכס בעיר.
- בעלות על נכס בחברה משכנת– בדרך כלל יהיה זה עו"ד מטעמו של הקבלן של דירה בפרויקט חדש. החברה המשכנת אחראית על רישום כל הזכויות הקיימות בדירות בפרויקט החדש, עד להשלמת תהליך הרישום של הבניין בטאבו. עורך הדין שלכם יתנהל מולם עד לרישום הנכס בטאבו. את נסח הטאבו יחליף מסמך בשם "אישור זכויות" המפרט את זהות הבעלים, תיאור הנכס, עיקולים, שעבודים התחייבויות במידה וקיימים כאלו. מסמך זה, בניגוד לנסח טאבו, מצוי בידי החברה המשכנת ואינו פתוח לציבור. לפיכך רק בעל הדירה ראשי לבקש את הנפקתו, תמורת תשלום שאינו קבוע בחוק.
- רשויות– להבדיל מרשויות המדינה, חובות לרשויות מקומיות לא בהכרח יופיעו בנסח טאבו. עורך דין לרכישת דירה יבדוק תחילה אם ישנן חובות לרשות המקומית ובכך יחסוך לכם אי נעימות בלשון המעטה. כמו כן יוכל לבדוק היטלים עתידיים בעקבות פיתוח תשתיות אזוריות.
- בדיקת תב"ע- בהקשר לסעיף הקודם, יש לקחת בחשבון את ייעוד השטחים הסמוכים לדירה. אם בחרתם בה בזכות הנוף לים ושנה לאחר כניסתכם הוקמו מגדלים בקו הנוף, מפלס עוגמת הנפש שלכם לא יבייש את מפלס הכנרת של שנת 2019.
- חוזה רכישת דירה- אחרי שהכל הוסדר ובורר הגיע שלב חתימת החוזה. שלב שבהחלט יש לתת עליו את הדעת. החוזה הוא מסמך המרכז את ההסכמות והרצונות הצדדים, אשר נחתם לרוב אצל עורך דין נדל"ן. בחוזה לרכישת דירה יש לכלול את הצהרת הצדדים, פירוט מהות העסקה, אופן מעבר התשלומים, מועד המסירה, התחייבויות למחיקת הערות אזהרה ומחיקת שעבודים אם יש, ותנאים אשר יחשבו להפרת החוזה. אם יש לכם עו"ד רצוי שתייפו את כוחו, מהלך זה נותן לעורכי הדין את היכולת להשלים פעולות לקידום חוזה המכר בשם לקוחותיהם ולהגן על הלקוח שלהם אם הצד השני לא יקיים את התחייבויותיו.
זה ככה על קצה המזלג. למעשה, עורך הדין מעורב כמעט בכל ההיבטים של העסקה ומטרתו היא להתאים את התנאים, השלבים וההתחייבויות לרצונותיו ויכולותיו של הלקוח, כלומר הרוכש. לפני הכל העריכו את ההון ההתחלתי שלכם. זה יהווה את המדד למחיר הדירה הכולל שתוכלו לרכוש. כידוע מחירי הנדל"ן בארץ יורדים ככל שתתרחקו מהמרכז. למשל דירות למכירה בקרית אתא יעלו פחות מאשר בגוש דן ויכולות לשאת תשואות גבוהות ביחס למחיר הדירה.
המאמר נכתב בשיתוף פעולה עם משרד עו״ד חן בוארון
